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年报点评｜中海地产：大调整之后，利润王能否厚积薄发
小Q导读：从中海的2016年业绩答卷看，尽管利润率仍保持行业领先，但其销售规模与房企第一阵营愈来愈远。
文／克而瑞研究中心 房玲、易天宇
销售：增长相对缓慢，未来发展目标保守
2016年中海地产（含联营合营公司）实现合约销售金额港币2106亿元（约人民币1925亿元），同比上涨17%，目标完成率100.3%。但是相比其他千亿房企，中海地产的销售增幅则相对缓慢。根据克而瑞2016年TOP200房企销售排行榜，中海地产位居第六，前五房企均已超过2000亿元，其中碧桂园、万科及恒大更是冲破3000亿，与中海地产的差距正逐步拉大。究其原因，一方面是因为中海地产始终贯彻稳健发展的策略，更加注重利润总额的增长；另一方面可能也是由于过去两年整合、调整动作较多影响所致。
中海地产2017年销售目标为2100亿港元，与2016年持平，目标相对保守。目前中海地产拥有在售货值约3500亿港元，比2016年增长了12%。在拥有充足的货源支撑下，中海地产只需将去化率达到60%即可，企业后期可能会调整目标。此外，中海地产2020年实现合约销售4000亿港元（按0.9汇率算约3600亿元）的目标保持不变，而碧桂园、万科以及恒大这些企业在2017年就开始向4000亿的目标进行突破，可以看到如果保持目前的增长速度，中海地产与之前同等规模房企之间的差距可能还会进一步加大。
拿地：方式将更加多元化，2017年计划千亿拿地
2016年中海地产（不包括中海宏洋）在内地和香港14个城市，共拿地18幅地块，合计新增建筑面积为972万平方米，总计拿地金额人民币407亿元。中海宏洋新增建筑面积为135万平方米，拿地总额为人民币44亿元。此外中海地产还通过中信资产收购，共增加了3155万平米的土地储备。截止2016年底，中海地产的土地储备达到了5677万平米，同比增长37%；中海宏洋的土地储备则为1774万平米，同比增长62%。
2017年中海地产将会继续加大力度补充土地储备，计划新增约1600万平方米的土地，拿地开支1000亿。事实上今年首两月，中海地产就在土地市场上频频出手，于武汉、北京、西安等地拿地，总计新增建筑面积为307万平方米，拿地金额109亿元。在拿地方式上，中海地产未来也将更多采用多元化的拿地方式，例如并购、一级开发、棚户区改造等等，同时加大合作拿地力度。
充足的资金与良好的财务状况是支撑企业加大投资的有力保障。2016年底中海地产持有现金达到了1572亿港元，而短期有息负债仅403亿港元，净负债率更是低至7.5%。在拥有如此充足的现金，加上未来还有持续的销售回款的情况下，中海地产完全可以进一步加快自身发展速度，增加更多优质土地储备，从而促进企业销售的快速增长。
布局：土储结构进一步优化，一二线城市占比显著增大
从土地储备结构来看，各个经济区的土地储备2016年均有不同程度的增长，珠三角地区（含港澳）的土储增幅最大，从原先的590万平米增长了136%达到了1391万平米，土地储备占比也从原先的14%增加到25%，其中最主要的新增土储来源于中信整合中的海口及广州等城市，其次中海还于2016年12月以招拍挂的方式于佛山收购了建筑面积约48万平米的土地。总体来看，环渤海依然是中海的土地储备集中所在，占据了企业土地储备的半壁江山。
从城市能级来看，一线城市的土地储备大幅增加，达到了1005万平米，同比增长118%，占到了总土储的18%，相比2015年增加了7个百分点；三线城市的土地储备则明显减少，从原先的16%降至8%。究其原因，一方面是中海地产持续看好一二线城市，拿地也多为集中于一二线城市；另一方面，中海地产还在2016年的10月以35亿元将位于扬州、惠州、黄山、潍坊、淄博、九江及汕头等三线城市的项目出售给了联营公司中海宏洋，其中大部分的项目就来自中信收购。通过将三四线的资产剥离给中海宏洋，中海地产得以优化自身业务，并集中于一二线的项目开发，保持较强的盈利能力的同时也与中海宏洋形成错位发展。
盈利：利润率维持行业较高水平，但核心净利率有所下降
中海一直追求30%的毛利率水平，但是随着土地成本的攀升，房企毛利率普遍面临着下滑的态势。2016年，中海地产的毛利率为27.8%，相比2015年上升了0.6个百分点，依旧维持在行业的较高水平。净利率为23.4%，同样上涨了2.5个百分点，主要是因为中海地产出售了相关的投资物业以及附属公司。
但是在去除了公允变动以及其他一次性或非现金性收入后，公司的核心净利率为15.4%，相比2015年下降了1.8个百分点。这主要是由于中海地产2016年的营业收入从原先的1696亿港元减少至1641亿港元，但是企业销售费用、管理费用以及土地增值费等税费相较2015年都有所提升。但是总体而言，中海的盈利水平还是处于行业前列，是名副其实的利润王。
投资物业：发力商业地产，2020年目标租金50亿港元
2016年中海地产通过中信的整合，增加了约有30万平米的投资物业，年内中海地产还有6个商业项目竣工，新增投资物业面积约有46万平米。截止2016年底，中海地产于内地、港澳以及香港已拥有近250万的已落成投资物业，相比2015年的173万平米增加了近45%。此外，中海地产目前正在开发和待开发的商业地产面积达到了440万平方米，其中约有120万平方米可在2018年底前落成。通过收购和自身商业发展提速，中海地产持有的商业面积得到了大幅的增加，未来的商业租金也有望得到一个较快的提升。
中海地产董事会主席肖肖也曾表示”2017年中海将全面提升商业物业的运营效率”。事实上在颜建国上任后，中海地产于2016年12月就曾推出COOC中海商务，对其商业品牌和商业资源进行了一次大整合，努力提升公司的商业实力。
2016年中海地产的租金收入为21亿港币，同比增长11%。中海地产目标2020年实现租金收入50亿港元，未来四年中海地产需要保持每年24%的增长速度。综合来看，目前中海地产投资物业的持有面积大幅增加，在建和待开发的投资物业储备充足，且主要位于一二线城市，有着成熟的商业品牌以及不断提升的商业运营能力与平台，租金收入增长比较可期。
总体来看，虽然中海地产的销售规模增长缓慢，但盈利能力强，是房企中名副其实的“利润王”。在低价收购了中信的物业资源，并将其中三四线难去化的项目出售给中海宏洋后，中海地产在未来的利润率上依然可以维持在相对较高水平。此外，经历了人事大调整，中海地产在战略目标、拿地方式、管控模式等方面都在进行优化，中海地产的未来正在发生新的变化。
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